LEY DE ALQUILERES. Diputados aprobó la reforma de la Ley de Alquileres y establece el uso de la fórmula Casa Propia para ajustar los precios.

La Cámara de Diputados dió sanción definitiva a la reforma de la Ley de Alquileres, sancionada en junio de 2020.

Los cambios clave en el proyecto impulsado por el oficialismo proponen modificaciones sustanciales en aspectos controvertidos. Por ejemplo, la duración de los contratos se mantendrá en tres años, y el valor se actualizará cada seis meses utilizando el coeficiente Casa Propia, el mismo que utiliza el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat nacional en los planes Procrear II.

Para que la reforma entre en vigencia formalmente, es necesario publicarla en el Boletín Oficial, un proceso que podría tomar alrededor de 40 días. Hasta entonces, los contratos seguirán siendo de tres años y se ajustarán anualmente a través del Índice de Contratos de Locación (ICL). Una vez que entren en vigor los cambios votados en Diputados, comenzará a regir el nuevo esquema de alquileres aprobado en la Cámara Baja del Congreso nacional.

En un contexto en el que la oferta de departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires se ha reducido drásticamente a menos de 450 unidades, y los precios han alcanzado niveles elevados, la reforma de la Ley de Alquileres ha adquirido una gran relevancia en el Congreso nacional.

La Fórmula Casa Propia

La fórmula Casa Propia es una modalidad avanzada de actualización de las cuotas para los créditos de Casa Propia y Procrear II, según el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Este coeficiente tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9, lo que significa que solo reflejará el 90% del promedio de la variación salarial en su totalidad.

Preocupaciones y Consideraciones

Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), expresó su preocupación acerca del cambio en la forma de celebrar los contratos. Temía que este método podría resultar en pérdidas para los propietarios frente a la inflación y aumentar la informalidad, con acuerdos fuera de las inmobiliarias, dolarizados. También señaló que para los inquilinos podría ser más difícil encontrar una vivienda si no se renueva el contrato.

Cálculo del Aumento del Alquiler

Una vez que las modificaciones entren en vigor, los inquilinos deberán utilizar la fórmula Casa Propia para calcular los ajustes en sus alquileres y, por lo tanto, las cuotas mensuales. Para hacerlo, se requerirá tomar los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses, multiplicarlos entre sí y luego multiplicar el resultado por el monto de la cuota de alquiler actual (proporcionado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat nacional).

Como ejemplo, si alguien ha estado pagando un alquiler de $70,000 desde mayo de 2023 y necesita saber cuánto deberá abonar a partir de noviembre de 2023, su aumento se estimaría en alrededor de $97,000 aplicando la fórmula Casa Propia. En contraste, si se utiliza el Índice de Contratos de Locación (ICL), que es interanual, y se toma la mitad del 115% que se registró en octubre, el aumento sería del 57,5%, lo que elevaría el contrato de $70,000 a aproximadamente $110,000 mensuales hasta el próximo ajuste en mayo.

Principales Aspectos del Proyecto Votado en el Congreso

El proyecto de ley incluye los siguientes aspectos clave:

• Mantenimiento de contratos por tres años.
• Ajustes semestrales en lugar de anuales.
• Aplicación del índice Casa Propia, que considera el menor índice entre la variación salarial y la inflación del último año. Actualmente, se utiliza el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central.
• Contratos en moneda nacional.
• Incentivos fiscales para propietarios que alquilen sus viviendas.
• No se permitirá publicar avisos en dólares.
• La ley vigente establece que los inquilinos pueden realizar pagos adelantados de hasta un mes de alquiler.

Además, el proyecto agrega que “los ingresos provenientes de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo” y permite que “las partes puedan deducir del Impuesto a las Ganancias la suma equivalente al diez por ciento del monto anual del contrato de locación”. Las multas por rescisión del contrato se pactan de acuerdo al valor del alquiler al momento de la entrega del inmueble.